Myślisz o sprzedaży mieszkania lub domu, ale spłacasz jeszcze kredyt? Zastanawiasz się, co z hipoteką po sprzedaży nieruchomości? Spokojnie, to standardowa procedura na rynku. Istniejący kredyt hipoteczny nie jest żadną przeszkodą, o ile dobrze się przygotujesz i poznasz kolejne etapy transakcji. Przeprowadzimy Cię przez cały proces, od pierwszej wizyty w banku aż po wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, żeby wszystko było jasne.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Oczywiście, że tak. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką to powszechna praktyka na rynku wtórnym. Wynika to z prostej zasady – hipoteka jest przypisana do nieruchomości, a nie do Ciebie jako właściciela. Oznacza to, że zmiana właściciela nie kasuje długu w banku, ale też w żaden sposób nie blokuje samej sprzedaży. Cały proces jest uregulowany prawnie i zaprojektowany tak, aby chronić interesy wszystkich stron: sprzedającego, kupującego i banku. W praktyce wszystko sprowadza się do zgrania w czasie spłaty Twojego zadłużenia ze środkami, które otrzymasz od nowego nabywcy.
Jak przebiega sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym krok po kroku?
Całą operację można zamknąć w pięciu następujących po sobie krokach. Taki uporządkowany proces zapewnia bezpieczeństwo i przejrzystość transakcji. Wszystko zaczyna się od kontaktu z bankiem, a kończy na złożeniu wniosku w sądzie wieczystoksięgowym, co ostatecznie czyści stan prawny nieruchomości.
Krok 1: Jakie dokumenty z banku są potrzebne do sprzedaży nieruchomości z hipoteką?
Pierwszy ruch należy do Ciebie – musisz udać się do banku, w którym masz kredyt hipoteczny. Składasz tam wniosek o wydanie dwóch dokumentów, bez których ani kupujący, ani notariusz nie ruszą dalej. To one zawierają wszystkie informacje o Twoim aktualnym długu i warunkach jego spłaty. Chodzi o:
- Zaświadczenie o saldzie zadłużenia: oficjalny dokument, w którym bank podaje całkowitą kwotę kapitału i odsetek, jaka pozostała do spłaty na konkretny dzień. Znajdziesz tam również numer rachunku technicznego, na który należy wpłacić pieniądze, aby zamknąć kredyt.
- Promesa wykreślenia hipoteki: to zobowiązanie banku, że po otrzymaniu całej kwoty długu wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Promesa jest dla kupującego gwarancją bezpieczeństwa. Pamiętaj, że ma ona termin ważności, zwykle 30 dni, więc w tym czasie musisz podpisać akt notarialny.
Krok 2: Jaką rolę w sprzedaży nieruchomości z hipoteką odgrywa umowa u notariusza?
Gdy masz już kupca i dokumenty z banku, spotykacie się u notariusza, aby podpisać umowę sprzedaży. W akcie notarialnym muszą znaleźć się precyzyjne zapisy dotyczące sposobu zapłaty i spłaty kredytu. Najbezpieczniejszym i najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest podział płatności. Kupujący zobowiązuje się w akcie, że część ceny przeleje bezpośrednio na rachunek techniczny Twojego banku (aby pokryć całe zadłużenie), a resztę, czyli nadwyżkę, na Twoje prywatne konto. Taki zapis daje wszystkim pewność, że pieniądze trafią tam, gdzie powinny, a kredyt zostanie spłacony.
Krok 3: Jak wygląda spłata kredytu hipotecznego przy sprzedaży nieruchomości?
Spłata kredytu następuje zaraz po podpisaniu aktu notarialnego, zgodnie z jego ustaleniami. Kupujący robi dwa osobne przelewy: jeden do Twojego banku, drugi do Ciebie. Miej na uwadze, że bank może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Informacja o tym powinna być w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia, a jej wysokość reguluje ustawa o kredycie hipotecznym. Gdy bank zaksięguje środki, Twój kredyt przestaje istnieć.
Krok 4: Czym jest list mazalny i jak go uzyskać przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką?
Po całkowitej spłacie kredytu bank musi wystawić Ci oficjalny dokument, potocznie nazywany listem mazalnym. To formalna zgoda na wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej. Bez tego oświadczenia o spłacie wierzytelności nie da się formalnie „oczyścić” stanu prawnego nieruchomości. Po otrzymaniu pieniędzy bank ma zazwyczaj kilkanaście dni na przygotowanie i wydanie tego dokumentu. Później trzeba go dostarczyć do sądu.
Krok 5: Jak wygląda wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po sprzedaży nieruchomości?
Ostatni etap to złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki. Dzięki temu nowy właściciel będzie miał nieruchomość wolną od jakichkolwiek obciążeń. Z listem mazalnym w ręku nowy właściciel (lub Ty, jeśli tak ustalicie w akcie notarialnym) idzie do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Tam składa wniosek KW-WPIS o wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej.