Umowa rezerwacyjna, funkcjonująca głównie na rynku deweloperskim, w końcu doczeka się swojej prawnej regulacji. Dotychczas zaliczano ją do kategorii umów nienazwanych prawa cywilnego, a jej zawarcie umożliwiała tzw. zasada swobody umów. Sytuację zmieni ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Mimo tego, że przepisy tego aktu prawnego wejdą w życie dopiero 1 lipca 2022 roku, uważam, że już w tym momencie warto zapoznać się z nowymi regulacjami mającymi niebagatelne znaczenie przy zakupie nieruchomości o charakterze mieszkalnym.
- W jakim trybie będzie można zawrzeć taką umowę?
- Jakie elementy powinna obligatoryjnie posiadać w swojej treści?
- Czy coś zmieni się w kwestii opłaty rezerwacyjnej?
Na te pytania odpowiem w dzisiejszym artykule. Dodatkowo, aby ułatwić Państwu zrozumienie skali zmian, porównam dotychczasowe regulacje z tymi, które dopiero mają wejść w życie.
Zapraszam do lektury.
Na jakich zasadach umowa rezerwacyjna jest zawierana obecnie?
Do tej pory umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach prawa, mimo że była powszechnie stosowana w celu zabezpieczenia interesów dewelopera, jak i potencjalnego nabywcy nieruchomości. Na podstawie takiej umowy deweloper zobowiązywał się do nieoferowania konkretnego lokalu mieszkalnego czy też domu jednorodzinnego innym klientom w konkretnie oznaczonym czasie. W celu zabezpieczenia interesu obu stron, zawarciu takiej umowy towarzyszyła opłata wnoszona przez potencjalnego nabywcę. Dodatkowo niektóre umowy rezerwacyjne zobowiązywały strony również do zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej.
Największym mankamentem braku regulacji prawnych w zakresie umowy rezerwacyjnej była wysokość opłat rezerwacyjnych oraz brak dokładnie określonych zasad ich zwrotu. Praktyki deweloperów w tym zakresie są bardzo różnorodne i często wiązały się z ryzykiem dla rezerwujących.
Umowa rezerwacyjna w świetle nowych przepisów
Wskazana we wstępie artykułu ustawa wprowadza istotne zmiany w zakresie określania zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej. Przede wszystkim będzie to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Dodatkowo sporządzenie takiej umowy nie będzie obowiązkowe. Może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej.
Obligatoryjne elementy umowy rezerwacyjnej
- oznaczenie stron umowy (deweloper i osoba zainteresowana ofertą sprzedaży, nazwana rezerwującym);
- miejsce i data zawarcia umowy rezerwacyjnej;
- cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile ją przewidziano;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego wyłącza się z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu lub domu oraz powierzchni i układu pomieszczeń.
Żaden z powyższych elementów nie powinien nikogo dziwić. Praktyka pokazuje, że dotychczas zawierane umowy rezerwacyjne nie odbiegały od uregulowanych już prawnie elementów, które umowa taka powinna posiadać. Zmieni się jednak obligatoryjność dochowania odpowiedniej formy umowy. Nowe przepisy przewidują bowiem wymóg zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Opłata rezerwacyjna
Tak jak wskazałem to już wcześniej, aktualnie deweloperzy nie podlegają jakimkolwiek ograniczeniom w kwestii wysokości opłaty rezerwacyjnej. Oczywiście, w znacznej większości przypadków kwota ta oscyluje w granicach rozsądku. Zdarza się jednak, że niekiedy wynosi ona nawet kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W konsekwencji opłata rezerwacyjna to koszt w wysokości nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Nowa ustawa zmieni jednak wiele w tej kwestii. Przewiduje bowiem, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Natomiast uiszczona opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz przekazana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia tej umowy.
Pamiętajmy, że ustalenie opłaty z tytułu umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe. Strony mogą, ale nie muszą decydować się na to świadczenie. W praktyce jednak jest to odgórny wymóg narzucony ze strony dewelopera.